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「実家を誰が相続するのか、なかなか決まらない」 「兄弟で土地の評価額について意見が合わない」 「売却したいのに、他の相続人が反対している」 「不動産を引き継ぎたいが、代償金を用意できない」

不動産が関わる相続では、こうした悩みを抱える方が少なくありません。預貯金のように金額で分けられない分、「誰が持つか」「いくらと評価するか」「どう分けるか」という話し合いが必要になり、相続人同士の意見がすれ違いやすいのです。

不動産相続は、財産を分けるだけでは解決しにくい問題です。このページでは、不動産相続でよくあるお悩みと、解決に向けた考え方を弁護士がご説明します。

不動産相続でこのようなお悩みはありませんか？

• 実家を誰が相続するか決まらない
• 兄弟で土地の評価額について意見が合わない
• 不動産を売却したいが反対されている
• 不動産を取得したいが代償金を用意できない
• 相続人の一人が話し合いに応じない
• 不動産を共有することになりそうで不安
• 収益不動産の管理や家賃について揉めている

一つでも当てはまる場合は、一度弁護士にご相談いただくことをおすすめします。まだ本格的に揉めていない段階でも、ご相談いただけます。

なぜ不動産の相続はトラブルになりやすい？

不動産は預貯金のように簡単に分けられない

預貯金であれば、相続分に応じて金額を分けるだけで解決します。しかし不動産は、そのままでは分割できません。「誰が取得するのか」を決めたうえで、他の相続人との公平をどう図るかを考える必要があります。

不動産の評価額で意見が分かれる

不動産の価値をいくらとみるかによって、相続人ごとの取り分は大きく変わります。評価方法は一つではないため、相続人それぞれが異なる金額をイメージしていることも珍しくありません。

「売りたい」「残したい」と希望が分かれる

実家など思い入れのある不動産では、「売って現金化したい人」と「残しておきたい人」の希望がぶつかりやすくなります。金銭面だけでなく、感情的な対立に発展することもあります。

不動産を取得する人に代償金が必要になる場合がある

不動産を一人が相続する代わりに、他の相続人へ相応の金銭(代償金)を支払う方法がよく用いられます。しかし、まとまった代償金を用意できず、話が進まないケースも多くあります。

相続した不動産の分け方

不動産の分け方には、主に次の4つの方法があります。

① 現物分割

遺産を現物のまま相続人それぞれに取得してもらう方法です。土地であれば、分筆してそれぞれが取得するケースなどがあります。

② 代償分割

一人の相続人が不動産を取得し、他の相続人へ代償金を支払うことで公平を図る方法です。実家を残したい場合などによく選ばれますが、代償金を準備できるかが重要なポイントになります。

③ 換価分割

不動産を売却し、その代金を相続人で分ける方法です。公平に分けやすい一方、不動産を残したい相続人がいる場合は合意形成が難しくなることもあります。

④ 共有

複数の相続人が持分に応じて不動産を共有する方法です。一時的な解決にはなりますが、将来の売却や管理で意見が分かれやすく、注意が必要な方法でもあります。

それぞれの方法の詳しい進め方や注意点は、不動産の相続を弁護士に依頼するメリット｜分け方の悩みやトラブルに対応するには？で詳しくご紹介しています。

不動産相続で特に注意したい5つの問題

1. 不動産の評価額で揉める

評価方法の違いによって、相続人ごとの希望額に差が生まれやすい問題です。

2. 実家を売る・売らないで意見が分かれる

思い入れのある実家ほど、相続人同士の希望が対立しやすくなります。

3. 代償金を支払えない

不動産を取得したくても、他の相続人に支払う代償金を準備できないケースは少なくありません。

4. 不動産を共有してしまう

話し合いがまとまらないまま「とりあえず共有」にしてしまうと、後々のトラブルにつながることがあります。

5. 収益不動産の管理や家賃で揉める

アパートやマンションなど収益を生む不動産では、管理や家賃収入の扱いをめぐって意見が分かれることがあります。

不動産の評価額はどうやって決める?

不動産の評価額には、いくつかの基準があります。

• 固定資産税評価額：毎年届く固定資産税の通知に記載されている評価額
• 路線価：相続税の計算などに使われる、国税庁が公表する評価額
• 不動産会社による査定：売却を想定した市場価格に近い評価
• 不動産鑑定士による鑑定：専門家による正式な鑑定評価

このように、不動産の評価額は一つに決まっているわけではありません。どの基準を使うかによって金額が変わるため、相続人間で意見が対立しやすいポイントでもあります。評価方法について意見がまとまらない場合は、個別の事情を踏まえて検討する必要がありますので、詳しくは関連ページや弁護士へのご相談をご検討ください。

実家を相続したい場合に考えておきたいこと

「長年住んでいるから、自分が相続できるはずだ」と思われる方もいらっしゃいますが、それだけで当然に相続できるとは限りません。他の相続人にも相続する権利があるため、話し合いによる合意が必要です。

実家を取得する代わりに代償金を支払う方法

実家を残したい場合、他の相続人へ代償金を支払うことで公平を図る方法がよく使われます。

他の相続人が売却を希望している場合

売却を希望する相続人がいる場合は、代償金の準備や、売却も視野に入れた話し合いが必要になります。

今後の維持費や固定資産税も考える

実家を取得した後も、維持費や固定資産税などの負担が続きます。感情面だけでなく、将来的な負担も含めて検討することが大切です。

住み続けたい実家など、ご自身の生活に不可欠な不動産を守りたい方は、ご自身の生活に不可欠な不動産を守りたい方へもあわせてご覧ください。

相続した不動産を共有する場合の注意点

話し合いがまとまらないまま、「とりあえず共有にしておく」という選択をされる方もいらっしゃいます。しかし、共有名義には次のような注意点があります。

• 売却する際に共有者全員の同意が必要になり、手続きが難航することがある
• 管理や修繕の方針をめぐって、共有者間で意見が分かれることがある
• 将来、共有者の一人に相続が発生すると、権利関係がさらに複雑になることがある

共有はその場しのぎの解決になりやすく、後になって問題が大きくなるケースも見られます。特に、共有者の一人が亡くなった場合はさらに権利関係が複雑になるため、不動産の共有名義人の片方が死亡した場合の相続はどうなる？もあわせてご覧ください。

収益不動産を相続した場合

アパートやマンションなど、家賃収入を生む収益不動産を相続する場合は、通常の不動産相続とは異なる視点も必要です。

• 遺産分割が終わるまでの家賃収入をどう扱うか
• 管理費や修繕費などの負担をどうするか
• 誰が不動産を取得し、経営を引き継ぐか

収益不動産は評価や分割の考え方も複雑になりやすいため、詳しくは多数の収益不動産を持つ場合の相続手続きとリスクについてや、故人が所有していた収益不動産の相続をしたい方へでご確認いただくか、弁護士へご相談ください。

不動産相続を放置することにも注意が必要です

相続人同士で意見がまとまらないまま、不動産の相続を先延ばしにしてしまうケースは少なくありません。しかし、その間に次の相続(いわゆる二次相続、三次相続)が発生すると、相続人の数が増え、権利関係がより複雑になってしまいます。

無理に急いで結論を出す必要はありませんが、話し合いが停滞していると感じたら、早めに専門家に相談し、状況を整理しておくことが将来のトラブルを防ぐことにつながります。

不動産相続で弁護士に相談するメリット

不動産を含めた遺産全体を整理できる

不動産だけでなく、預貯金や他の財産も含めた遺産全体を踏まえて、解決の方向性を検討できます。

不動産の評価や分割方法を検討できる

評価方法や分割方法について、個別の事情に応じた選択肢を整理できます。

他の相続人との交渉を任せられる

ご本人に代わって、他の相続人との交渉窓口を弁護士が担うことができます。

遺産分割調停・審判にも対応できる

話し合いで解決しない場合は、家庭裁判所での調停・審判への対応も可能です。

それぞれのメリットについて、詳しくは不動産の相続を弁護士に依頼するメリット｜分け方の悩みやトラブルに対応するには？でもご紹介しています。

みつ葉法律事務所が不動産相続に強い理由

宅建資格を持つ弁護士が対応

不動産の実務に精通した弁護士が対応するため、評価や分割方法についても実務的な視点からアドバイスできます。

不動産案件の経験がある

不動産をめぐる相続案件の対応実績があり、評価や分割方法に関する知見を活かしたサポートが可能です。

相続だけでなく不動産問題もまとめて相談できる

相続に伴う不動産の売却や名義変更など、関連する不動産の問題もあわせてご相談いただけます。

不動産だけでなく遺産全体を見て解決方法を考える

不動産の問題だけを切り離すのではなく、遺産全体のバランスを踏まえた解決方法をご提案します。

宅建の知識と不動産実務の経験、そして相続案件への対応力を組み合わせてサポートできる点が、当事務所の特徴です。

不動産相続の解決事例

不動産が関わる相続では、次のようなご相談・解決事例があります。

• ▽不動産を含む1億円規模の相続で遺留分の回収に成功した事例
• ▽娘との不動産に関する遺産分割問題についての事例

それぞれの詳しい経緯や解決の流れは、解決事例ページでご紹介しています。

不動産相続に関するよくある質問

Q1．相続した不動産を兄弟で共有することはできますか？ 

はい、相続した不動産を兄弟など複数の相続人で共有することはできます。ただし、不動産を共有すると、将来「売却したい」「自分が住みたい」「賃貸したい」など、共有者それぞれの希望が合わず、トラブルになる可能性があります。
そのため、不動産相続では、共有にするのではなく、①相続人の1人が不動産を取得して他の相続人に代償金を支払う「代償分割」、②不動産を売却して売却代金を相続人で分ける「換価分割」などの方法も検討することが重要です。
兄弟間で不動産の分け方について意見がまとまらない場合は、早めに弁護士へご相談ください。
共有名義のリスクについては、不動産の共有名義人の片方が死亡した場合の相続はどうなる？もあわせてご覧ください。

Q2．相続した実家に住み続けたいのですが、兄弟から代償金を請求されています。どうすればいいですか？ 

相続した実家に住み続けたい場合、実家を取得する代わりに、他の相続人へ代償金を支払う「代償分割」という方法があります。
ただし、実家の評価額が高い場合には、代償金も高額になるため、「実家を取得したいけれど代償金を支払えない」というケースもあります。
このような場合には、預貯金など他の遺産との組み合わせや、不動産の評価方法、代償金の支払方法などを含めて、相続人間で調整する必要があります。
不動産の評価額によって代償金の金額も変わるため、納得できない場合は、弁護士に不動産の評価や遺産分割について相談することをおすすめします。
実家に住み続けたい方は、ご自身の生活に不可欠な不動産を守りたい方へもご覧ください。

Q3．相続した不動産を売却して、兄弟で売却代金を分けることはできますか？ 

はい、できます。
相続人の誰も不動産に住む予定がない場合や、1人が不動産を取得することが難しい場合には、不動産を売却し、その売却代金を相続人で分ける「換価分割」という方法があります。ただし、不動産を売却するためには、相続人全員の合意や相続登記などの手続きが必要になる場合があります。また、「いくらで売却するのか」「誰が売却手続きを進めるのか」「売却にかかる費用を誰が負担するのか」などについても、事前に相続人間で決めておくことが重要です。不動産を売却して遺産分割をしたいものの、相続人同士で話し合いがまとまらない場合は、弁護士への相談をおすすめします。

Q3．相続した不動産を売却して、兄弟で売却代金を分けることはできますか？ 

はい、できます。相続人の誰も不動産に住む予定がない場合や、1人が不動産を取得することが難しい場合には、不動産を売却し、その売却代金を相続人で分ける「換価分割」という方法があります。ただし、不動産を売却するためには、相続人全員の合意や相続登記などの手続きが必要になる場合があります。また、「いくらで売却するのか」「誰が売却手続きを進めるのか」「売却にかかる費用を誰が負担するのか」などについても、事前に相続人間で決めておくことが重要です。不動産を売却して遺産分割をしたいものの、相続人同士で話し合いがまとまらない場合は、弁護士への相談をおすすめします。

1. Q4．相続した不動産の評価額について、兄弟と意見が合いません。どうすればいいですか？ 

2. 不動産相続では、不動産をいくらと評価するかによって、それぞれの相続人が取得する財産の金額が大きく変わることがあります。例えば、兄が「不動産は3,000万円の価値がある」と主張する一方で、弟が「2,000万円しかない」と主張するなど、不動産の評価額について相続人同士で意見が対立するケースがあります。このような場合には、不動産会社による査定などを参考にしながら、相続人間で評価額について話し合います。それでも合意できない場合には、不動産鑑定士による鑑定を利用する方法や、遺産分割調停を利用する方法などもあります。不動産の評価額が遺産分割の大きな争点になっている場合は、弁護士に相談することで、適切な評価方法や分割方法を検討できます。

3. Q5．相続した不動産を誰も使う予定がありません。どうすればいいですか？ 

4. 相続した実家や土地を誰も使う予定がない場合でも、相続したまま放置することはおすすめできません。
   建物の老朽化や土地の管理などの問題が生じるほか、相続登記をしないまま時間が経過すると、相続人が亡くなるなどして、さらに相続人が増え、手続きが複雑になる可能性があります。
   不動産を誰も利用しない場合には、①相続人の1人が取得する、②売却して売却代金を分ける、③一定の要件を満たす場合には相続土地国庫帰属制度を利用するなど、状況に応じた方法を検討する必要があります。
   「誰も使わない不動産をどうすればいいのか分からない」という場合でも、遺産全体の状況を確認したうえで、適切な方法を検討することが大切です。

当事務所のサポートについて

当事務所では、不動産関連の相続問題について、弁護士より最適なサポートを提供させていただいております。

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当事務所では、相続の相談について、初回を無料とさせていただいております。

不動産の遺産分割について、あなたの不安点を丁寧にヒアリングさせていただき、弁護士が相続の不安点を解消できるように、ご提案させていただきます。

気になることや不安なことがあれば、ささいなことでもお気軽にご相談ください。

遺産分割サポート

遺産をどう分けるか、特に不動産をどうするかについて、あなたのご希望をお伺いしたうえで、ご希望を実現するお手伝いをさせていただきます。

不動産を含む遺産の分け方を相続人同士で協議する遺産分割について、交渉や法的手続のプロフェッショナルである弁護士がサポートいたします。

具体的には、遺産分割に関する書類作成や遺産分割の交渉をあなたに代わって進める代理人の依頼、調停や審判に進展してしまった場合の代理人の依頼を、相続に強い弁護士がお引き受けいたします。

※遺産分割協議から調停・審判に進展した場合、追加で着手金（ご依頼いただいた際に頂戴する前金）をいただいております。

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